2015-4-2 10:29| 发布者: jenny | 评论: 0 |来自: 网络
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第一期：房产的选择 1、哪个区更好？ 澳洲跟中国相反，北边朝阳，上风上水的区域肯定是更好的。以悉尼，卧龙岗为例，普遍都是北边房价更高。但政府廉租房附近或者火车站附近一般都是比较乱，治安较差的区域。具体要看街道。同一个区不同街道区别也很大。最好找本地人咨询下，或者亲自去看看。邻居的选择也很重要，遇到不好的邻居会后悔买房的。另外，各个家庭的需求不同，比如：离工作地点的远近、医院或者超市的距离，周围的服务设施和社区中心，学区的选择、喜欢华人区还是西人区等。没有任何一个区是对每个人都好或者不好的。主要的考虑信息包括：平均收入、居民平均年龄、自住和租住的比例、过去几年房价的增长率、犯罪率等因素。 其实影响房价最重要的还是政府规划，有的时候政府计划修路就会让某区房价快速上升，开发商也都挤入。但是这个规划一取消就会导致房价立刻下跌。所以花些时间去研究一下政府规划是很必要的。一般来说，港口开发计划，铁路，公路修建，新的交通线路，医院的修建，商业中心计划，大型购物中心，旅游公园或者主题公园都能带来迅速升值。当然，因为政府经费和换届的问题，也要综合考虑这些计划的风险。 如果是自住房，就需要考虑更多因素了。比如靠山太近的容易有野生动物破坏或者山火威胁，靠海太近的容易有海风腐蚀和海啸风险（所以海景房也有自己的麻烦），很多住海边的人都有深刻体会。靠近主路或者高速公路，铁路的都有噪音污染问题，靠近市中心也有光污染等问题。地势低的容易有洪水和下雨紧急转移的问题（这个可以看政府的灾害预警图）。没有停车库的容易造成车的过渡暴晒，如果附近治安不好还可能有砸玻璃或者烧车的案件。院子太大的话割草维护很难。树太多有大风压倒房子的危险，平时打理树叶也很头疼。树叶积累过多容易堵塞屋顶排水系统，造成屋顶坍塌。澳大利亚超过3米的树不能随便砍掉需要市政审批。而且费用非常高昂，可能一棵树要几千澳币。另外，带游泳池的要考虑水处理，水费和冬天保养等问题，但澳洲人更喜欢。所以说需要考虑的问题很多，毕竟不是一个小支出还是需要谨慎考虑的。 2、我怎么找到房价信息比较过去交易价格 在www.realestate.com.au 和www.domain.com.au 这两个网站上能看最近的一些价格信息。如果是新房或者期房的话，这两个网站的信息量就比较少了，可以参考一些专门销售澳洲新房或者楼花的公司的网站。 3、买房子，是不是一定要离火车站近？ 一般来说，人们认为离火车站近，升值潜力大。但是也有人认为离火车站近治安会差些。晚上犯罪案件大多在火车站附近，因为方便罪犯逃跑。另外，澳洲很多毒贩也利用火车来运输毒品。各有优缺点吧。 4.学区房 学区房就是离某些排名高的学校近的，查学校的排名在 www.myschool.edu.au，基本很多学校都有写附近哪些区域属于这个学校招生范围的，买了房子再后悔就来不及了。有些地方是一条街这边是可以上这个学校，对面就不可以。或者街的这头可以，那头就不可以了。比如卧龙岗火车站附近就不属于Wollongong Public School的学区，虽然距离很近，因为附近还有其他学校。
第二期：考察房产的具体因素 1、房子的采光和通风？ 一般朝向会是一个舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的。澳洲是朝北的房间早上阳光好，和中国相反的。但是澳洲的阳光非常充足，即使朝南朝西的，也是光亮的。基本差别不大。很多房子安装了自然光系统，在屋顶直接采光不但可以节约用点也让房子更加明亮。相比澳洲人喜欢下午的阳光，中国人更看重早上的阳光。 房屋的通风系统非常重要，任何一个房间都需要两个窗户或者换气孔来增强空气对流。好的设计可以防止浴室的霉菌产生。另外，空间的设计利用，房顶和边角细节最能体现设计师的功力。中国人喜欢正正方方的房间，也是有其道理的。中国人喜欢大卧室，室内面积大的房子。但是澳洲大多数房间面积很小，客厅和院落面积很大。 2、我怎么知道一个房子的年龄？ 中国人偏爱新房，房子的年龄都可以查的，问中介也可以。但是并非新的就是好房子。很多新房用材越来越趋近价格低，所以相对很多50年的老房子不一定要结识。中国人喜欢双砖结构，尤其是老年人。其实木板房虽然冷热调节没有砖房好，抗震性能却很好。而且价格在同地区比砖房要低10万左右。对于年轻人来说也是不错的选择。 3、房屋inspection都检查什么？ 一般来说建议用专业的inspection检查。虽然要几百澳币（一般400左右），但是比起房子的价值要少太多了。其实自己也可以看看内外墙、地面是否有裂缝（尤其是竖直方向的裂缝），地板是否不平（地基下沉会造成地面不平），天棚是否有水印等，做个初步的判断。但最重要的是看是否有白蚁记录，在有大树或者木板结构的房子附近有白蚁对房子是致命的。这个也很影响房价。黑蚂蚁不用太担心，因为黑蚂蚁跟白蚁不共存，所以也说明没有白蚁风险。另一个重要的问题就是地下管道，这个好律师一般会帮你查。如果房子下面有燃气，下水等主管道的话，一旦市政需要检修维护就要把院子挖开，非常麻烦。另外，很多房屋都被要求可以预留一个地方让邻居搬运大件东西（有些house设计的问题），这个也使不能改变的。提前知道比较好，虽然用到的概率很小。前面的公共草地很重要，有些拐角的房子价格低一些就是因为两边绿地都要割草，维护费用会高很多。而且政府规定公共绿地是不能自己使用的，但是要自己维护。还有例如房顶是否有漏雨，下水系统是否漏水，电路煤气是否安全等等。最好让专业的人来检查一下。 4、房屋没有煤气可以安装么？ 一般来说煤气都不是澳洲必备的家庭设备，但是没有煤气对中国人来说还是很头疼的。电力做饭往往火力不够还很贵。但是大多数的房子没有煤气管道，那么可以安装么？这个一定要跟中介好好确认，有的街道已经有煤气管道，直接接通家里的花费几百澳币就可以，但是有些街道上没有的就需要很多开销了。还有的地方地势特殊，有沟渠或其他管道无法接通的。 5、安装屋顶隔热，太阳能，厕所或卫星电视怎么选择？ 屋顶隔热层可以有效的隔开冷气热气起到节能的作用。但是隔热材料的选择很重要，以前澳洲政府提供资金安装的时候就爆出来有的材料有巨大火灾隐患。而且不是所有房子都适合安装的，有些没有足够大的通道上去需要另外开一个口子就比较昂贵了。 太阳能的使用是政府大力推广的，一般来说都能从政府申请一些补助或者无息贷款。但是安装太阳能最好先熟悉自己房子一年的电费。因为安装多了，政府回购电力的价格可是很低的（这个也是很多澳洲人不满政府的地方，当初承诺的回购费用被降低了）。太阳能的使用也有很多局限，所以最好问清楚有经验的人再决定安装。 增加厕所也是很多人常问的问题。其实这里的房屋内部结构改变尤其是在洗衣房增加厕所一般不会影响邻居，比较容易变化。但是价格就不等了。如果下水管道需要变动一般开销是很大的，因为澳洲管道工很贵。 另外，中国人一大特点就是喜欢安装卫星天线看中国电视。尤其是老年人有这个需求。那么卫星电视也分很多种，有一次安装能接受大多数电视台的，有小卫星在屋顶的，也有电视盒子或者网络电视的。每种各有优缺点，最好找专业的人问清楚再安装。这边的风很大，自己安装的接受器可能会被风吹倒。
第三期：贷款（确定能买多少钱的房子） 1、我能贷款多少？ 贷款之前，可以到银行做一个Pre-approval，就可以知道自己的预算了。找broker比对各个银行的价格，对买房人是免费的。 2、除了申请表，我需要提供什么材料给银行做评估？ 一般银行会只要求提供最近两个月的工资条（大都需要是Permanent的职位），或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩，正在领政府补贴的话（FTB），那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。 3、评估要多长时间能得到结果？ 材料交给银行，如果银行贷款经理有空，当天就可以出来。 4、评估的额度，真正贷款时候还会变化么？ 可能变化的。原因可能有：个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。对于买二手房的朋友，其实最重要的还有一点就是bank valuation，银行会把你所要购买的房产进行估价，以这个估价作为指导放款的。对于首付比较紧张的朋友们来说，在出offer或者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们，基本上不用担心这一点。 5、我需要找Broker还是直接找银行？ 一般如果正在做Permanent的职位，收入稳定、明确，首付够20%，直接找银行贷款经理就好了。否则可以找Broker做下评估。找broker最后找口碑好的，朋友推荐的。 6、我需要准备多少钱作为首付（%）？ 当前基本上银行需要20%的首付。有的银行还要求这20%存款3个月以上。银行的目的都是为了降低贷款风险。但是澳洲对本地人有零贷款买房的政策，一般需要税率就很高。 7、我选什么银行贷款产品？ 新移民大致会用到两种银行贷款产品： 一种有offset功能的，适用于每月有闲钱存进帐户，这部分钱可以直接抵消部分本金，减少利息。但是要注意，减少的利息是通过缩短还款期限来实现的，并非每个月还款额减少。这种贷款产品一般有年费，$395左右。 第二种就是没有offset功能，利率低些，也没有年费。适合没有闲钱的同学们。 8、我怎么拿到贷款利率的折扣？可以拿到多少？ 澳洲银行的贷款，包括有无Offset的，基本都有折扣的余地，就是在官方网站上公布的利率和折扣基础上再有折扣。所以，一定记得和贷款经理或者Broker讲价。 这个折扣大都是随贷款终身有效的。另有少部分Broker以返现形式多加折扣。 折扣的多少，和银行当时的贷款政策的松紧、客户贷款额度有关。具体同学们可以上网发帖了解情况。一般拿到（基准利率-0.6%~1%）的都属正常。 9、我需要提供什么材料给银行（或Broker）来办贷款？ 收入证明（一般就是最近两个月的工资条或者其他证明个人还款能力的材料）是主要的材料。其他就是申请表什么的了。每个州要求不同，有的州像西澳还会要求要健康卡什么的。 10、贷款办下来之后我还要做什么？ 贷款审批通过，银行会将贷款合同寄到申请人的地址，申请人签好字后，寄回银行就可以了。也有的银行贷款经理让客户当面签合同，以便做些解释的工作。 另外银行会将贷款相关材料寄给律师，有的银行会让你自己拿给律师。
第四期：签合同 1、看了一个房子，挺喜欢的，我该什么时候出Offer？ 如果竞争者多，就要早些和中介联系出Offer。否则可以再多花些时间考虑别的选择或者考虑出多少Offer。 一般中介会比较滑头，会说很多人喜好这个房子，让你再加价，心态要好，如果你乱了，你就输了。给个小提示，你可以去查一下这个房子什么时候OPEN INSPECTION的，如果是第一次OPEN INSPECTION，你就喜欢了，那说明会有很多人喜欢，如果已经OPEN INSPECTION超过一次了，说明竞争者不多。 2、我该出多少钱，加价还是砍价？ 市场规则，如果竞争者众多，一般加价；没人抢，自然可以降价。 3、怎样出Offer？ 一个电话就搞定了，有些中介会要求留定金，有些会拿出正式的购房合同，让意向买房者签字。如果卖家接受offer了，也在合同上签字，合同就生效了。 4、Offer要设置有效期么？ 一般都会设置一个2-3个工作日的有效期，也好给卖家一点压力，得到尽快的回复。 5、我怎么知道Offer是否被卖家Vendor接受了？ 一般由中介通知。也可以电话去查询。 6、出Offer时候，中介可以要Deposit吗？ 有的中介会要500刀左右的deposit，算作买家的诚意。买家会拿到receipt。如果offer被接受了，这500刀将是10% deposit（江湖称大定）的一部分。 7、Offer被拒绝了，我可以拿回我的Deposit吗？ 如果offer被拒绝，中介会把钱退还给买家。 8、Offer被接受后，怎么签合同？ 如果出offer时候买家签的是正式购房合同，offer被接受后，卖家在合同上签字后，合同就开始生效。买卖双方不需要再签合同。 9、合同上我应该特别注意哪些条款？这个比较重要，一定要看清楚！ A．是否要Subject to finance，该条款对买家有利。即，如果贷款办不下来，合同自动失效。 B．是否要Subject to building inspection，该条款对买家有利。即，如果房子检测报告说有问题，合同失效；注意这里边说明是major问题，还是要保证买家满意。 C. 是否要Subject to Lease，该条款是对卖家有利的。即，所购房屋正在出租，这样settlement日期就要和房客租房合同挂钩。如果买家想尽快入住，就要让卖家和房客协商，房客同意搬出，没问题，房客不同意，买家基本就要跟着承担拖延的后果。 10、什么叫冷静期？ 冷静期是签购房合同之后，买家有的3天可以反悔的机会。具体条款合同里面有描述。 11、冷静期有几天？ 一般3-5个工作日，business days。 12、我后悔了，可以在冷静期取消合同么？需要赔钱么？ 非合同规定理由反悔，一般赔偿100刀或者房款的0.2%，两者取其多者。
第五期：参加拍卖AUCTION 1、我需要带什么参加Auction？参加时需要登记么？ 一般带张空白个人支票（Personal Cheque），Auction成功后直接填写10%的Deposit。也有先交500-1000押金，回头再给10%Deposit的。 维州不需要登记。但是新州需要登记。 2、我英语不够好，能在Auction上出价么？ 没问题，只要把数字搞清楚就好。 3、我对拍卖师的英文数字反应慢，怎么及时出价？ 如果担心英语反应慢，可以找个中介，专门在旁边及时写出拍卖师喊出的数字，以便及时反应并出价。 4、Auction开始，拍卖师（Auctioneer）说了些什么？ Auction开始，拍卖师（Auctioneer）会介绍一些房产的一些状况，基本就是做下广告。然后介绍一下关于Auction的法律责任规定。 5、Auction上怎样和对手叫板、竞争？ A.有人喜欢在对手喊价之后，马上跟，给对方造成势在必得的压力，自动退出； B.也有人愿意慢悠悠，在拍卖师准备拍板时候给价，让对方崩溃。 个中滋味，还是要多看热闹，找到适合自己和现场气氛的方式。 6、Auction上的最重要的原则是什么？ 定好预算，把握节奏。不要给现场的气氛影响到，前段时间在EASTWOOD 还是EPPING附近一个估价100多万的物业，拍卖最后以200万以上成交，后来银行拒绝贷款，理由是此物业估价相差太多，买主由此损失10%的定金，10几20万呢，血的教训啊！ 7、Auction上，我胜出了，合同上有什么要注意的么？ Auction上胜出，意味着合同马上无条件生效，有些特别条款一般拍卖师会在拍卖开始说明，胜出之后，就没什么好注意的了。所以功课要做在拍卖前。
第六期：期房(楼花) 1.什么是期房 指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25% 以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。 2.期房购买步骤 一般是给个1000元签一个预购的合同，3天冷静期，14天后给10%定金，定金会存入一个TRUST ACCOUNT，利息一般和开发商一人一半。交房子前三个月收到通知开始搞贷款，然后验房交付。 3.存入的10%有风险吗，会不会给卷走？ 在澳大利亚，根据法律规定购买澳洲房产为期房的首付订金不能超过10%，而这10%的澳洲购房预付款会汇到一个澳洲房产律师的信托账户中，等待最后结算。所购澳洲房产建筑期内，任何订金款项都不会汇入销售商/发展商的账户中。 在施工工期长的澳大利亚房地产项目中，澳洲房产购销合同里通常都会安排买家支付的澳洲房产订金作其他投资，以提供一定的回报。 关于这个汇报的归属问题，有关澳洲房地产购销合同的条款会详细列明，汇入投资款的利息是归买家所有，还是澳洲房产买家与销售商/发展商共同均等拥有。 由于未交房前的澳洲房产定金并没有交给开发商，当然这笔资金也就不存在风险。 4.楼花分几种? 第一种，BULE PRINTING，就是说该发展商按照自己的意愿给出的设计图纸，然后就向市场销售，而正式施工图纸则是必须经过市政府批准后才能建造。这就可能会造成卖的楼花与实际落成之间的差异。例如五楼的变三楼，朝北的变朝南了，面积由大变小，车位由有变没了，配套设施不见了等等。而且发展商一定在合同中的某一页某一条中规定买方不可为此而退出合同，因此能用自己信任的律师把这些条款仔细看看是必不可少的。 另一种楼花则是已被市政府批准后准备施工的，就是如此图纸与实际落成之间依然可能产生差异。虽然比上一种稍靠谱，但诸如面积上的变化，车位等问题也是常见的。其实大家在澳洲多少英语还是有点水平的，自己应该花些时间看看这些合同条款，合同条款与法律条款是不同的。合同双方是可以谈判的，如果对方在这些条款死不让步，那么这方面出问题可能性就不言而喻了。 5.注意事项 “Sunset Day”，意味着如果过了这一天房子还没建成，合同可能终止。如果双方都不愿终止，那合同可以继续有效，但须重签。如买方要终止，但卖方可能会找出各种理由推迟该合同的终止日期，而造成合同实际无法终止，这又该麻烦律师仔细查一下这方面的原因是如何规定在合同中的。 2个月内造完，买方也必须马上付款，合同中一般只告诉你，一旦通知建成后必须在规定的期限内交款。 12%利息按天罚款。这对于不少人来讲除非现金充裕，而且随时待命在银行内，否则要安排银行贷款的话，十四天内要成交风险太大了。
第七期：找律师 1、找律师还是过户师？ 律师，Solicitor；过户师：Conveyancer。 律师可以把关买家的法律责任，然后负责过户手续。而过户师只管过户手续。 2、我怎么找律师？ 一般找朋友或网友推荐的，口碑比较好的。律师的价格可能相差很大，但是贵的不一定就适合。也不能图便宜，否则后面如果律师拖延或者跟银行律师，卖方律师和中介处理不协调会有无穷的麻烦。 3、我担心英语不够好，可以找西人律师么？ 可以找西人律师。但华人律师如果能提供中文解释会方便很多，毕竟很多事情要面谈，而律师的时间是按分钟计算的。如果很多专业术语听不懂造成后面的麻烦就得不偿失了。 4、找律师、过户师要多少钱？ 因人而异，一般律师1100-1500的都有。如果需要细审合同，则可能会加钱。 过户师便宜些，一般880-1100的样子。律师基本都是按时间算价格的，比较普通的过户价格会低一些，比较复杂的案例就会按时间加钱了。 5、律师（过户师）会不会出错？ 他们也常常出错。我们亲身经历的这边很昂贵的本地律师行，不但几次要求的信没有送到卖方律师手中，造成了经济损失，还跟银行律师不和谐造成过户时间拖延，索性没有罚款，但是中间各种体会了律师服务的差异。最后还没有办理好市政的过户转移造成水费帐户半年都没转过来要罚款等等奇葩的事情。可见找到一个好律师是多么重要。
第八期：过户（Settlement) 1、什么叫Settlement？ 就是正式过户。当天买家成为房产的主人。在澳洲是很重要的时刻，中介有时会送香槟庆祝。 2、我什么时候Settle，在哪里写清楚的？ 购房合同。一定要注意看清楚时间。一般会预留至少一个半月（最快速度，很容易会拖延）的时间。 3、哪些情况可以造成Settle不了的？ A、买家贷款没有按期审批：买家过失。 B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况：买家或卖家的过失。 C、律师或者过户师的过失：注意，如果你的律师有问题也会算你的过失，可能会需要惩罚金，而且很高。 D、所购房产正在出租，租客延期交房：卖家过失。 4、Settlement日可以提前么？ 可以。只要买卖双方都同意，贷款等手续就绪后，就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle。但一定要计划好银行审批等时间，否则会得不偿失。 5、因为买家原因无法Settle，我要赔多少钱？ 一般按照合同条款走。如果不是卖家(Vendor)特别让步，因为买家原因造成settlement延期，买家将按日赔偿，每天$1000左右。 所以基本买家要尽一切努力保证settlement。 6、因为卖家(Vendor)的原因无法Settle，卖家会赔我钱么？ 一定要注意看清楚合同，或者跟律师问清楚合同细节。合同里面一般会写，卖家(Vendor)可以延期多久Settle而不负法律责任的。 7、Settlemen那天，我需要做什么？ 你需要等，等律师或者过户师会代办一切过户手续。办好之后，律师或者过户师会通知买家：一切搞定，可以到中介那里拿钥匙了。 房产就是买家的啦。
第九期：购房步骤 澳洲房产购房者购买相关澳洲房产项目，与澳洲房产中介公司签订购房协议书，并支付1-2万元订金（记得收取收据）。 一般在10天内，会有买家也就是您的澳洲房产律师所，为澳洲房产购房者讲解澳洲房产购房合同，合同为全英文版，澳洲房产律师会草拟中文简版合同加以说明，提出专业意见，充分保护买家利益后签约，签约的同时签订律师代理协议，并付50%的律师代理费。 5-7天后，澳洲房产购房者须从银行汇出10%的首期房款至澳洲房产购房者代理律师，买家律师确认无误后，再存入卖家律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号”中，待律师收到首期款后，凭收据将1-2万元订金退还给澳洲房产购房者，也可以通过协商在收付款中去掉订金。 律师将合同交开发商，签字认可。 澳洲房产交房时间：如果是现房，3个月内交房，如果是期房，则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。 房屋完工后：发展商持3项法律文件： a. 持牌测量师发放合格证书（P.C.C）（Practical Completion Certificate） b. 政府验收检查合格证书（C.C）（Code of Compliance） c. 房屋产权证书（T.C）（Certificate of Title） 卖家律师发出正式通知信给买家律师，通知楼已完工。（Settlement）。 买家律师收到通知后，买家律师办理产权证，将房款转入发展商户。发展商收到全部房款，购房手续完成。 付款方式：将尾款的90%（其中80%可以是贷款合同加10%的现金，也可以50%的贷款合同加40%的现金，根据购房者的现金流而定）加50%律师代理费剩余部分交至律师信托银行帐号，并缴相应的物业印花税。购买完成。 相关知识A【印花税及其他费用】 1、除了房款，我还要拿多少印花税和其他费用？ 印花税（Stamp Duty）每个州都是不一样的。 realestate网站上的计算器：http://www.realestate.com.au/cgi-bin/rsearch?a=calc&jar=StampDuty&t=res 包括过户费（Transfer Fee）和贷款登记费（Mortgage RegistrationFee）的计算。 55万的STAMP DUTY ON CONTRACTS 是 $20,240 65万的SPAMP DUTY ON CONTRACTS 是 $24,740
第十期：政府的补贴和折扣 1、政府的首次购房津贴可以拿到多少？什么时候到期？ 每个州都有一个官方税务网站。http://www.firsthome.gov.au/ 这个网站会有详细介绍首次购房补贴的说明。 在NSW 新南威尔士州，如果是PR或者公民购买新房（注意有些房产要求公民购买必需在50%以上，所以开发商会要求看身份证明），给与15000元的补贴，到2016年一月份会降低到10000元。 2、我怎么申请政府的首次购房津贴？ 首次购房补贴可以由银行来申请，你需要通知你的Broker，也可以咨询律师，有时候中介对于购房的政策也会给出相关解释。 3、我什么时候能拿到首次购房津贴？这个津贴可以作为首付房款么？ Settlement时候就可以拿到首次购房补贴。所以这笔钱可以直接抵扣印花税，也可以作为首付款的一部分。 4、除了政府的首次购房津贴，我还能拿到什么折扣？ 如果所购房是用于自住，政府还可以有一个PPR Concession，Principal Place of Residence。就是对于自住房的印花税的减免。但是有政策要求必须自住多长时间，如果没有达到并被查到是会被惩罚的。 5、我怎么申请PPR Concession？ 一般律师帮助申请PPR Consession。 6、我什么时候能拿到PPR Concession？ Settlement之后2-4周，可以拿到，政府会直接将钱返回到贷款账户，直接还掉本金，如果想要需要做Redraw取出来。
第十一期：澳洲房产法律政策 1、澳洲房产开发商利益独立，避免形成利益统一体 银行利益真正独立,独立承担市场风险，保证其在提供澳洲房产开发商开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资；澳洲房产施工单位完全脱离澳洲房产开发商，强制实行透明公开的施工招标政策，使其利益存在实质对立的一面，促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本，项目建筑成本透明化；土地交易价格市场化，政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任，相关流程同步公开，开发商严格按照通过审批的方案施工，最终审批文件纳入业主购房合同，接受公共监督。澳洲房产施工过程受《建筑法》制约，定期有建筑委员会检查并通告相关信息。 2、提高门槛限制澳大利亚房地产企业开发规模 悉尼的一家澳洲房地产发展商，一年大约开发了200套澳洲房产，但这样的开发规模已经是澳大利亚的巨型房产开发商，尽管澳洲土地广阔，新移民使得需求旺盛，房价每七年翻一翻，一般中型房产开发商每年只开发70-80套房，不允许投机圈地。澳洲大型房产开发商数量非常少，政府对准入企业的资金实力和公众信用状况有严格要求，在业主收房之前，开发商是无法真正拿到购房款的，使得一般企业难以进入这个行业，而进入行业的企业一般也没有资金实力大量开发。 3、多方参与澳洲房价制定，确保澳洲房产价格公平合理 澳洲的房产在国内销售的项目由银行提供最高75 - 80%的按揭，其中只需要业主提供四项简单的证件：身份证、护照、驾照、国际信用卡，原因在于银行对项目的实际价值有信心，不担心业主不还款。每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估，能够评估的因素全部公开量化，类似国内物价局和消协的政府单位参与房产定价，开发商的利润在一定的范围内，政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表，公众可以完全获取。整个房价和利润基本是完全透明的，澳洲房产开发商随便要价根本是不可能的。 4、购买澳大利亚房地产房款首付款独立信托帐户管理 据介绍，购买澳洲房产的业主在收房前需要支付大约10%的首期，这笔费用相当于国内的首付，但不交给澳洲房产开发商，而是交给律师存入独立信托帐户，该帐户信息受到澳洲律师协会的透明监督，业主收房前开发商不能动用。 5、澳洲房地产购买强制律师指导购房制度 购房过程双方都需要律师，这一规定是强制性的，澳洲的购房合同目前厚达200-500页，涉及到多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师，即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担心合同信息不透明。 6、澳洲房产交易强制通过中介交易（澳洲房产中介） 澳洲房产中二手交易占主流，交易信息通过联网实现共享，由于房价透明，政府规定租房的利润只能在当时价值5-6%的利润来收取房租，尽管投资者众多，但也只能通过长线投资才能获利。澳洲二手房价中介能够说了算，定价需出具银行的最新权威评估和历史价格变化。业主可以选定其他单位评估，但由于评估独立保证了科学性，多数结果相差无几。 7、充分的澳洲房产所在社区信息告知 据介绍，在每个澳洲房产业主数百页的购房合同中，其内容不限于单个业主套内，而是针对整个社区来签约，只是将业主自己的房子特别标示出来，这与国内有显著区别。整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分，每个楼层，每个户型的实际情况都必须提供，小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法，所在土地的历史变迁，历史上所有的地契、房契和权属转移过程，开发商是否负债等资料一应俱全，都有政府证明其完全合法的正式文件。 8、限制过度境外注资和投资澳大利亚房地产 据介绍，澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡，主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域开发，大量开发，然后突然从房地产领域撤资。目前澳洲限制外资进入房地产，不允许外籍人士购买二手房，开发商只有项目的50%能够外销。这些信息受到严格监控。 9、严格澳洲房地产行业信用自律 在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都有行业协会制约和维护合法利益，澳洲房产业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭，由于信息透明共享，澳洲房产中介宁愿放弃业务也不会欺骗，澳洲房产开发商宁愿支付高额延期违约金也不敢将不合格房产交给业主。
第十二期：澳洲购房贷款事宜 澳大利亚家庭无论是买房还是建房，大多通过抵押贷款，除了人们自有的消费观念以及贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外，银行提供的贷款比例高，期限长，贷款方便也是很重要的原因。 各地除了一般商业银行提供住房抵押贷款外，还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。退休金由政府每月从各企业职员薪金中，强行抽取9％— 11％，一般由公司老板支付，职员退休后，还给个人。私人财务公司以低于市场借贷的价格从政府手里拿到退休金，再以低于银行住宅抵押贷款利息0.5％—1％的利息贷给购房者。 澳大利亚政府规定，首次购房，抵押贷款最多可贷到房价的95％（房价是由银行或财务公司的估价师估价），但贷款额超过房价的80％的，需按贷款额的1％付贷款保险。第二次购房，抵押贷款可贷到房价的110％（包括律师费、印花税等），可以将首次购的房再抵押。抵押贷款还贷期限一般为20—25年。据了解，一个中等收入家庭购买一套250—300平方米的独立式住宅，每周需支付本息400澳元左右，约占家庭年总收入的33％—40％。一个中等收入偏下的家庭，购房面积一般在100—200平方米左右，支付的房款数额，约占家庭年总收入的30％—35％。 个人申请建房贷款，与购房抵押贷款政策相同。但在建房期间，银行贷出的款额按施工进度分期支付，监督实施。 在抵押贷款期限内，不影响房屋买卖交易，只要办理了抵押物更换手续即可，甚至还可以追加贷款数额。宽松的住房金融政策，促进了澳大利亚住房市场的活跃。 1.贷款的流程为： 选定房子—联系贷款机构—递交申请—评估—交换合同达成共识—成交。 2.何时进入贷款程序： 在澳洲，当看好房子之后，一般是先付 0.5% 的定金，然后两周之后订金升到 10% ，您还有一段时间完成自己的贷款程序，然后交钱入住。 值得注意的是：如您的资信条件无法贷出您希望的额度，因为其它种种原因您的贷款无法按时完成等等，房屋所有者有权不退还您的押金，而将该房卖给别人。 贷款所需时间一般为六周，包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介，从他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更优惠的价格。而在国内一般您购买房产的中介机构会帮您全程服务贷款服务。 3.贷款所需要的材料： 贷款机构不同，金融产品不同，所需材料千差万别，但是实际上也很简单，贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权益，不管他们要求什么材料，主要是需要您的四方面的信息，那就是： 资产：原有房产，存款，汽车，财物等； 债务：其它贷款情况，其它负债情况； 收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内）； 4.支出： 这部分一般是不做书面要求的，因为金融计算器会自动抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料证明。 此外您还需要提供您的身份证明，也就是 100 points ID 。所谓 100 points ID 的意思就是贷款机构根据签发证件的组织的权威程度，给予被签发的证件一个分数，您所提供的证件分数相加之后必须大于 100 分，如，护照， 75 分，驾照， 45 分， 75+45=120 ＞ 100 ，所以您提供这两样证件一般就没问题了。 5.贷款的先期费用： 主要包括律师费，评估费，申请费，solicitor fee。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包后作一个 application fee。有的金融机构也会免除 application fee ，但是律师和评估费还是照收的，即使有差别，也不是很大。Solicitor fee是指您和贷款机构在审订合同的时候，您将合同给您的solicitor 审核的时候需要付的费用。 6.能贷多少钱： 可能很多朋友并不知道自己能贷到多少款子，这个计算公式非常的复杂。但您可以用一个很简单的方法粗粗地算一下您的贷款额度：即不会低于您所有年收入的五倍。 7.贷款利率： 澳洲房产贷款各个产品一般可以分为可变利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为 4.99%，那么它的固定利率就可能为5.01%，这也是很正常的，您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您一点钱作为自己资金自由度损失的回报。一般地说，如果您比较担心将来利率会升高，您更可能会选择固定利率，可是实际上您并不是进了保险箱。关于固定利率您需要注意两点，一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这么固定下去，一般现在给出的固定利率只能最多维持5年，也就是说，您只可以在一年到五年之内固定您的利率，当这个期限结束之后，您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率。 第二就是其实固定利率并不是一定”固定”的，在 settlement 之前，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率，如果您申请了固定利率贷款，而且希望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率，那么您往往还需要付出一个“锁定费用”。所以不太推荐客户做固定利率的贷款，因为首先这个利率往往就会高一点，其次所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银行 (reserve bank)的，联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力。所以，另外一个有趣的现象就出现了，一些客户会说，为什么固定利率老是变动，而可变利率却老是不变呢？其实答案也很简单，因为可变利率是盯紧联储的，而过于频繁的变动不利于国家经济和消费者信心，所以联储变动利率的时候总是要经过多方考虑详细论证的，而固定利率的变化，则可以归因于金融市场风向瞬息万变，金融机构为了保护自己的利益，作出相应的调整也是情理之中了。 8.转贷款 如果您目前的房贷利息不是很低，那么您可以考虑转贷款，也就是从新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款，从而享受一个更低的利息。仅此一项他们每年就可以省去上千甚至几千块的费用。 9.银行及非银行金融组织的区别 在中国，房屋贷款一般是由银行放出。澳洲金融市场则有很大不同，除了银行之外，澳洲还有很多其它的金融组织，也就是 non-bank lender，具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金，信托等手段募集资金、如养老金等。 华人客户往往更希望选择银行，而澳洲本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪。对于贷款人来说，更多的应该注意产品而不是机构。关键在于哪个金融产品更适合自己的需要，而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标，衡量一家金融组织稳定与否的标准，最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠，有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行。其实开句玩笑话说，您别忘了，您是借进钱的，退一万步讲，就算那些借出钱的机构倒了，会对您有任何影响吗? 的确，您的房契地契在人家手里呢，可是澳洲法律是保护私有财产的，即使债权人换了，也完全不可能推翻原债权人和您的合同来卖掉您的房屋以清偿欠款。 10.注意陷阱 可能您会看见一些银行或者其它金融组织在广告中给出一个很低的利率，可是您别忽略了，这个利率一般会有标注如“honeymoon rate”或者” introductory rate”，这是什么意思呢? 这个利率的确是很优惠，但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年，一年之后，您的贷款自动会跳到一个高一点的利率，如果您想转到该金融组织其它利息比较低的金融产品，可以，不过您需要付钱，如果您想转到其它金融组织，也可以，不过您要付出一个相当高的罚金。如果您不管它，房屋贷款可往往是 20-30年限的，不知不觉中，您可就多花了好多冤枉钱。不能说这是一个陷阱，但是您在签订合同之前，最好能够好好审阅下合同条款，并且好好给自己算个帐。 11.意外的难题 华人移民往往得面对一个问题，也就是因为避税等原因，收入证明上的收入很低，如果您按照这个收入去申请贷款，可以申请到的额度往往偏小，无法满足需求，但是您可以求助于贷款中介，他们应该可以根据您的情况找到应对的办法。 还有些刚刚毕业的学生，或者新移民，或者自由职业者，他们提供有效的收入证明是有困难的，这时候可以考虑下 lodoc 贷款等特殊产品，这种产品的特性就在于它们不要求传统的收入证明（如 employer’s statement ），可以通过其它的途径证明您有还款的能力，这样您依然可以贷款。不过这样您可能必须付出更高的利息和忍受更小的贷款限额。 12.意外斩获 如果这是您在澳洲的第一套物业First home buyer ，而且购买目的为自住，而且您拥有澳洲身份，那么恭喜您，按照澳洲法规，您可以获得一个折扣，根据各州规定不同，您所获得的优惠包括对印花税（stamp duty）和其它的折扣。这笔钱数额相当大。 中国购房者的偏爱:全砖房（而非单砖、板房等，除非他们打算推倒重建），长方形的地形，平地，没有太多树，易维护的房产，位于街道高端的房产，一般不喜欢房子入口低于街道水平线之下，较新的房子，不愿买丁字路口的房子，喜欢早晨的阳光，风水也很重要，不希望有游泳池，大面积土地的房产，新公寓和排屋易维护，靠近交通、大学、购物中心、中心商务区，沙滩。 据风水师观测，卧龙岗是澳洲唯一的元宝山的好风水宝地，这也是为什么南半球最大的寺庙南天寺选在这里建造。 |
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