2015-10-22 12:52| 发布者: hubert | 评论: 0
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本期澳洲房产为大家奉上华人投资者的金科玉律以及对悉尼房产的理性分析，仁者见仁，智者见智。 在中国，房产投资者总是会在房产升值后就寻思出手，并不会留很久。不过在海外房产投资中，特别是在投资澳大利亚房产时，则需要学会守护投资，遵循犹太富翁房地产经营的金科玉律“Buy one,keep one(买下一栋，守住一栋)”。
先讲个故事：两个穷苦青年经过艰难跋涉，在一个遥远的地方找到了财富使者。使者给他们每人一颗果树种子。 其中一位青年将种子撒在土地里，为它施肥、浇水、除草。不久土地里长出了一颗茁壮的树苗。第二年那棵树就变得枝繁叶茂，果实挂满枝头。他卖掉了水果留下一部分钱，又购进了许多树苗将果园扩大了许多。很快，青年就成了远近闻名的富足之人。而另一个青年却把种子煮熟了饱食一顿，熬白了头发，却仍一贫如洗。他认为自己被骗了，于是他又跑去质问财富使者。财富使者让他到另一位青年那里看看。当他看到大片果园时，顿时醒悟。 其中的道理显而易见，不但要学会投资，还需要守住！ 房地产在澳大利亚，是一个灵活方便的“现金吐纳箱”。澳大利亚本地居民的租房习惯培植了稳定的租客市场。而澳大利亚贷款制度对于民用住宅是最为宽松优待的，如果购房者所购房产升值了，即可向银行申请升值部分的80%作为新的贷款，申请来的贷款金额，可以用到别的投上。 从目前来看，澳大利亚央行基准利率与住房贷款利率史上最低，房屋贷款、买车贷款所付利息都相应减少。而澳元汇率走低，买房相当于打7折。不少海外房产置业专家预测，2015年到2016年上半年，将会成为中国投资者投资澳洲房产的“黄金时间”。 那么，应该去哪里找到值得守住的房产呢？ 以悉尼为例，来看看专家分析： 未来一年悉尼哪些地区最具升值潜力？ 经过三年的房市繁荣期，悉尼还有哪里在未来一年可能显示出较高的资本增值可能性？这个问题很难回答，但我们的五位顶尖房地产专家愿意向我们披露他们对内环（CBD 10公里范围内）、中环（CBD 10-20公里范围内）和外环（CBD 20公里范围以外）的看法。 Domain集团高级经济师Andrew Wilson博士表示，“未来一年房价的增长将是过去两年的一半，乐观地说约为8%。虽然居民收入没有大幅增加，利率也没有进一步下降，但经济仍然坚挺，还有很多移民会来到悉尼，房市供应也仍然不足，所以价格还是有很大的增长空间。” 内环最有升值潜力地区 Wilson先生认为Mosman和Vaucluse的部分地区值得购买，他说到，“一些低端和中端市场开始失去活力时，一些高端市场活跃度仍然很高。” 买方代理Byron Rose偏爱内西区，他表示，“这里的表现已经超过其他高端地段，但我认为还有很大上涨空间，因为这里有大量的便利设施、火车、轻轨以及各种文化背景的人口。”他认为有潜力的地区有Leichhardt、Stanmore、St Peters、Ashfield和Summer Hill。 买方代理Rich Harvey也偏爱内西区，尤其是Enmore和Newtown，都是一流地段，都有吸引人之处，还有Rozelle，仅次于Balmain，以及Lilyfield，离什么都近。 CBRE Residential常务董事David Milton表示，Dulwich Hill也是个好地方，越来越多的人发现了这里的价值，而Erskineville跟附近的高价区相比价值更高。Milton先生表示，“CBD的存量房有限，但想住在那里的人却很多，所以在那里买房不会错。”  45 Marian Street, Enmore，标价120万澳元+  118 Raglan Street, Mosman，标价150万澳元+ 内环推荐：Erskineville城区，Ashmore Estate 提起Erskineville城区，恐怕华人会觉得陌生。的确，该区来自中国内地华人不足1%，土生土长的澳洲人占了人口的绝大部分。即使是海外移民，也以说英语国家英国和新西兰为主，这在悉尼这个以多元文化自居的城市实属罕见。 而该区业主受教育程度普遍较高，近五成家庭的全年收入达8.8万澳元以上，比率高于悉尼市政区。也正因如此，Erskineville连年成为悉尼市治安最好的区域之一，这也是很多当地家庭置业首选Erskineville的重要原因。
2014年，拥有超过25年丰富置业经验的金马澳洲GH Australia看到了Erskineville巨大的发展前景，决定接手这一重大挑战，购买和开发了Ashmore最后一块最大的未改造土地。
（Ashmore Estate设计草图） Ashmore Estatesh是一个集精品住宅、大型公园和购物中心为一体的全方位超大型项目，位于Ashmore城市改造区，占地6.9公顷。整个项目的设计总监迈克尔·哈里森——Architectus城市规划设计总监。迈克尔曾16次获得澳大利亚规划研究院和建筑研究院的城市规划大奖和最佳规划设计师。迈克尔曾参与多个重要的政府规划项目，曾接手大型项目如，悉尼中央火车站管理项目、悉尼 Walsh Bay 、Green Square Town Centre 等。
（Architectus城市设计规划总监迈克尔·哈里森） Ashmore Estate的整体规划中包括了近1700个公寓，大型公园和商业步行街，再加上周边50万平方米的绿化公园，这将成为集合当地文化和澳洲独有的自然风光为核心的特色社区。 交通：7分钟火车到达Central Station，5分钟车程到Newtown美食街和图书馆。15分钟前往有“小上海”之称的Ashfield，25分钟到达著名华人社区Burwood。更有火车、公车直达著名的Bondi Beach邦迪海滩、环形码头等。 购物娱乐：在Erskineville火车站附近的Erskineville Street，是该区的消费地段，街道两旁种有树木，弥漫着一股休闲氛围。这里开设有露天咖啡店、酒吧、餐馆、酒铺、报刊店、影音店、花店、药房、诊所和 宠物医院等。从Erskineville朝着西边方向走一段短路程，便可抵达邻区Newtown的著名“食街”──King Street。 运动休闲：Erskineville公园，Erskineville运动场，Victoria Park Pool。 学校：著名的公立小学Erskineville Public School和私立小学St Mary’s School。同时距悉尼大学只有1.6公里，距悉尼科技大学UTS 2公里。 医疗：Royal Prince Alfred Hospital 专家推荐指数：★★★★★ 中环最有升值潜力地区 房产中介Raine&Horne首席执行官Angus Raine表示，南部St George地区被认为离内西区差得远，但这里其实有许多内西区的特点，它的价值被低估了，他最喜欢的地区是Sans Souci和Kingsgrove。另一头他比较喜欢的是Forestville和Frenchs Forest，他说到，“这两个地方都是非常非常好的家庭居住区，一家大医院马上要建起来了，这里的升值潜力很高。” 在北部海滨地区，Rich Harvey认为Narraweena和Manly比较有价值，Manly的房价仍然很好，Narraweena的房价最近也上涨了很多。 David Milton认为Parramatta River的Meadowbank比较好。这里风景好，环境好，比对面的Rhodes便宜20%，人们还没认识到它的价值。
5/2 Birkley Road, Manly，标价87.5万澳元+ 中环推荐：Frenchs Forest区
Frenchs Forest区面积9.1平方公里，海拔110米。向南距悉尼CBD13公里处、向南距北悉尼10公里；位于悉尼北部地区繁华的中心Chatswood CBD（Chatswood也是华人区）东北方向 8公里处（约10分钟车程）。Frenchs Forest东距太平洋沿岸的Dee Why海滩大约7公里多些；向南1公里左右就是太平洋嵌入澳洲大陆的峡湾水域Middle Bay，北靠澳洲Garigal National Park国家公园等树林和绿地、区内也有许多绿地和树林。  Frenchs Forest 医院设计图 医疗：在本地块正北方向1.3公里的悉尼新“北岸医院（Northern Beaches Hospital）”将是个“世界水准的健康机构 (World-ClassHealth Care Facility)”，用现代材料和设备，结合数字技术建造和装备。 按计划，该医院本身的建设将早于2018年完工，而配套的道路建设工程将于 2018年完成。 Frenchs Forest交通便利，在这里穿行而过的WarringahRoad (NSW州公路A38号)和Wakehurst Parkway ((NSW州公路22号)把该区和周边各区、及悉尼的每一寸土地都连在了一起。本区共有10多路公交线路连接本区和悉尼CBD、Chatswood、 Roseville、Dee Why、Manly、Curl Curl等处。  学校：公立的中小校四所：FrenchsForest Public School(K-6)、TheForest High School (K7-12) 、 MimosaPublic School (K-6) 和 DavidsonHigh School (K7-12) 。 专家推荐指数：★★★ 外环最有升值潜力地区 Andrew Wilson最喜欢北部海滨的Avalon，他说这里是个好地方，很快房价就会开始上涨。Rich Harvey也喜欢北部海滨的Cromer，这里的价值还未被发现，价格增长还没到来。 西北部也有很多好地方。Harvey认为北西铁路线为该地区提供了房价增长的潜力。Angus Raine表示附近的Cherrybrook也是这种情况，有车站在这里房价很快就能涨起来。 David Milton喜欢Parramatta。这里仍有一些可负担的两室两卫公寓，价格只有50多万到70多万澳元，这里最终会升值的。 再往西，Raine认为Penrith比较有升值潜力，那里有大片的再划分地块，价格会不断上涨。西南部也有升值空间，在10-15年内Liverpool会跟Parramatta一样，这里只会升不会降。Harvey对此表示同意，并且表示Campbelltown和Narellan也很有升值潜力。  117 Wildman Avenuem, Liverpool，标价57.5万澳元+ 外环推荐：Parramatta区
1788 年第一批英国殖民者足迹便踏遍了Parramatta地区，随着新千年的来临，这里早已从土著人反抗殖民的根据地之一，转变成为悉尼的第二大CBD。 全悉尼市最大的商业中心即Westfield Parramatta 便在此落户，这也是全澳八大商业中心之一。本地著名的Church St. 拥有大量的商店、餐馆。许多政府机构还有连新州警察总局由悉尼市中心迁至Parramatta，使原本困绕房产投资者的安全因素减少，房产价格也因此也一 路上扬。 Parramatta区占地约6平方公里，区内18个公园占总面积接近23%。总人口是16721（以2006年人口普查为准），比2001年的人口普查（17236人）增长了3%。区内最多的年龄段为20-29岁。 交通：悉尼第二大交通枢纽，步行8分钟至火车站巴士站，20分钟火车速递至市中心，10分钟到Strathfield，直达悉尼东南西北 购物娱乐：Westfield购物中心，Event电影院，JB-HiFi，Woolworths，大型地下Food Court，热闹商业步行街。 学校：西悉尼大学、Parramatta High School、Arthur Phillip High School、Macarthur Girls High School、Parramatta Public School以及The Kings School 医疗：Westmead Hospital 专家推荐指数：★★★★ |
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