2016-2-22 14:30| 发布者: ronny | 评论: 0 |来自: 网络
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1、产权概念不同 产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。 房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
国内房产仅包括70年的使用权，并不包括所有权（参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用）。在澳洲，房屋和土地买卖是分开处理的。买别墅的时候签合同，签的是买地建房的合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求，也可以先买好地，自己找设计师设计，再交由政府审批。如果买公寓，也是有土地所有权的，叫 joint land,就是和别人共有的，能省去很多麻烦和每年一付的土地税。 产权决定了在买房时银行的贷款机制和还款策略，这点会在后文提及。 2、增值潜力不同 我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？
在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。 澳洲房价的涨幅虽然短期内并不能与中国的辉煌时期相比，但却有着更加稳定的增长规律。这正是健康、成熟市场的表现。 3、风险性差异 3.1空置率（vacancy rate） 空置率是指某一时刻空置房屋数量占房屋总量的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。
空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%, 而以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮动。 要分析澳洲的空置率为何如此低，就要谈到澳洲人的租房文化。在澳洲，租房有着很深的文化背景，更是一种生活方式。近三分之一的澳洲家庭选择租房，即使本身是房东，也会选择自己中意的地区租房住。因为30%的澳洲人租房住，并且由于移民国家的性质、有海外人口源源不断地移民至此，因此，在澳洲买房，几乎不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。 对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的现实状况。 3.2 租金回报率 ROI （return on investment） 简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%.其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。而悉尼目前的公寓整体租金回报率浮动于4.5% -5%之间。
上图为近几十年悉尼房价（虚线蓝为别墅，绿为公寓）、以及房租（实线）增长图。可以看出近几年，在房屋价格快速增长的同时，租金也在跟着稳步增长。并且由于租金增长相对于房价增长有一定的滞后性，可以预见近几年租房市场对投资者而言是非常乐观的。 4、政府立场 4.1 优厚的负扣税政策，保障收入 澳洲政府对有本地收入的投资者有一个非常优厚的政策 - Negative gearing tax return，很多人把它称为负扣税。就是所有房子的支出，包括经过专业估算的房屋折旧值可以作为成本从总的租金收入中抵掉，再进行税务计算。但是实际房价本身是增长的，在卖房子的时候是盈利的并不会像汽车一类的资产因为折旧以及用时损伤而价格大跌。
4.2 FIRB（海外投资审查委员会）的作用 澳洲政府很希望"自己人"来买房子，但是在这个追求所谓"民主、公平"的国家，又不能对没有PR（永久居留权）的人区别对待，所以诞生了像FIRB （ Foreign Investment Review Board 海外投资审查委员会） 这样的机构用来限制非本国人对每个房产项目的购买比率。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向FIRB递交申请。购买新房或者期房，政府会100%批准海外投资名额,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋亦可由业主自行支配（空置、出租、转售均可）。 5 贷款 5.1 贷款难度 在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。在经过Broker（贷款中介）的专业指导之后，一般都可以申请到70%的贷款。不需要房子本身以外的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房地产市场具有充足的信心！试想，如果客户的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍，这样对银行和客户都相对公平。资本主义的银行是不会承担太大的风险的，银行敢于这么做只能说它也非常有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格（贷款利率只比存款利率高一个百分点），是赚钱买卖。要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖，房产泡沫的说法不攻自破。
并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳达利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。5.3%的失业率远低于美国8.1%，GDP增长年率4.8%虽不及中国，也远非美（1.5%）日（0.8%）欧（-0.4%）可比。 即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等有力手段。 5.2 贷款首付 房屋贷款在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲期房首付仅为10%。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%,第二套房贷首付不低于50%.如果购买的第二套房用做投资用途，及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。 5.3 只付利息 澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息（interest）不还本金（principle）的！为什么可以只还利息？参见上文产权的问题，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清，不然不是等于白用了？而澳洲的房屋是私有财产，即无限期，那么你就可以视自己的偿还能力来逐步实现还款。 为什么要只还利息？ 第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。这一部分流动自己又可以在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。如果很有信心，那不如全款付清也就少了担心利息汇率浮动的烦忧。 第二，只还利息还能使每年的账面成本最大化，参照上文的负扣税法则，还能让业主少缴税多些实在收入。反之，全款付清以后，租金收益超过了房屋折旧（depreciation）及其他成本总额，则需要对剩下的收入缴税！
5.4 再融资 当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请Re-Finance（再融资）。把房子升值部分贷出来，拿贷出来的钱作为第二套房子的首付，“免费”购买了第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Re-Finance,轻松走上投资理财的光明道路。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。 6 买卖体制不同 澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域，比如房屋买卖市场的第三方制度。持房业主（Vendor）和买家是不会见面的，整个买卖过程都将通过专业的第三方——中介完成。在买卖双方的律师配合下，由中介向双方沟通，交换合同。当然，联系律师、邀请贷款咨询师帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至，因为中介有较大的bargain power（价格说服力，集合买家），有时可以向开发商为买家争取更多利益。 提起中介，国人往往会闻虎色变。这是由于中国在市场不规范时缺乏有效法律机制的监督，部分中介的不专业不道德的行为让不少消费者吃了哑巴亏，从而让中介这一行业显得虚实难探。而在澳洲，情况是截然不同的。要想进入房地产市场，哪怕只是做拿钥匙开门带人看房子的工作，也是需要职业资格认证的（Real Estate Registration Licence）。
随着职位的提升，权利变大，还要强制性的接受相关课程的再教育，考取各种证书。入门的证书主要是培训职业道德和法律的相关知识，课程为期一周，加上考试直至Fair Trading（公平交易中心）下发执照，总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为700澳币左右。课上会有很多案例分析，大概都是讲做这行很危险，随时有可能被起诉，所说的任何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说，如果对消费者进行恶意诱导，几乎无能幸免的被吊销行业资格证。同时，作为房产中介或咨询师有些话不说也是不允许的， Disclosure（信息公布）是很重要的一条，比如屋里死过人，下水道会堵，旁边要盖个房子挡光，都必须要说。否则中介就是唯一责任人。中介从业者进入公司以后往往还有三个月到半年的培训期，因为现代人对中介的要求越来越高，不但要掌握房产知识，还要对财务、经济、结构、材料甚至风水等客户感兴趣的方面都有所了解。 在澳洲买房的过程和国内也是不同的。这里的大多数楼盘项目在获得政府许可的前提下在开工之前就可以向大众公开预售了。 在等待期房的过程中即无需还款，还会享受前期较为优惠的价格。 在看到有意向的房产后，可以先付一定数量的订金（如果没有选到合适的住房，这部分定金可退）就可以在开盘时参与选房。在坚定合同后需付房款的10%作为首付（首付会直接存入律师信托银行账户，任何人都无权动用，这就在很大程度上为购房者规避了风险）,接近完工时，可以联系贷款咨询公司或银行进行贷款。在房子正式交房时补齐除所贷金额和之前交过的10%首付之后的剩下金额即可。 基于以上程序，在项目的初期购买房产就会比后期得到更多的实惠，不仅有跟多户型可选，在房屋建设期间无需还款，房屋价值还会有一定幅度的增长，价值前期开发商较大的优惠力度也是投资者获得更大利益的保障。当然前提是同过专业的中介推介或其它渠道选择值得信赖的开发商和项目。 |
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