2016-5-24 09:09| 发布者: selina | 评论: 0 |来自: 网络
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ACB News《澳华财经在线》报道，本地人购买行为激增的趋势尚未受到细致分析，但可能由于两重原因。一是退休金政策变化，促使更多澳人转求借助负扣税增加投资收入，另一层则是受澳储行削减利率及更多降息预期的刺激。 混乱之间，可以感到澳洲房市似乎正在发生重大变化。而此时，另一记重拳即将挥出，砸落于已然喧闹与烦躁的市场上。 在澳洲，成千上万的房地产经纪和房主在进行 200万澳元以上房产交易时即将受到新一波严重冲击。联邦大选前一日，2016年7月1日起，价值超过200万的住宅与商业地产的交易规则将发生巨大变化。 简言之，所有200万以上物业的卖家将被归为与海外投资人同等税级，除非他们能获取特殊的税务证明(Clearance Certificate)。而这也意味着所有200万以上物业的买家必须将购买价格的10%交给澳洲税务局(ATO)，除非卖方可出具税务证明。 根据澳洲税法，外国居民所有来源于澳大利亚的收入将被纳税，这包括投资收入、薪水和工资收入，以及从澳大利亚应税物业所得的增值和亏损，包括房地产(土地和建筑；空地；商业房产)和租赁。 《澳华财经在线》从法律专家处了解到，目前澳政府新设的一项《外国居民资本增值预扣税》(Foreign resident capital gains withholding payments)将于2016年7月1日实施。广泛来说，外国居民处置某些特定的应课税澳大利亚物业时，买家将被要求预扣并向澳大利亚税务局支付10%的出售收益。 预扣适用于所有市场价格$2百万澳元及以上的物业出售，包括居民和外国居民的卖方。例外情况是：卖方提供税务证明，买方可以依赖此证明。没有此证明的情况将出现预扣。 法律专家介绍称，近年来出现不少外国居民在澳购买住宅，离澳后转手却不曾支付资本增值税的情况，《外国居民资本增值预扣税》的出台意在堵上这一漏洞。税法规定，预扣情况下，买房者先将合同价款的10%交至税务局，并获得支付确认。卖方完成报税后，可申请预扣税退款。
要注意，缴纳10%的预扣税为买方义务。若不遵守，税务局不会让“买方代表”承担责任。 《外国居民资本增值预扣税》以200万澳元物业交易为单一适用标准，将符合该标准的物业卖方统一定义为税务意义上的外国居民，因此该税法将同样影响到外国人及澳洲本地人。 业内预计，《外国居民资本增值预扣税》生效后将对澳洲的房地产投资与交易产生重要影响。一方面，外国人在澳出售物业将须切实履行资本增值税缴纳义务。另一方面，物业卖方除缴纳本次交易的资本增值税外，甚至房产税“前科”将尽数抖露，必须清偿。房产经纪将需要向买家解释为何10%的房款要首先支付给税务局，交易伴随的不确定性将进一步冲击房地产市场。 商业观察人士Robert Gottliebsen认为，上述新举措将给本地人带来混乱，并加速打压中国人的公寓购买需求。援自澳洲人报，2015年，时任财长霍基屈服于压力，决定限制中国人对澳洲房市的投资。当时霍基被税务局说服，同意将征税网络覆盖到本地人。当时澳议会受到各种税务立法的轰炸，堪培拉的政客们并没有提出异议。 澳大利亚顶级商业/税务律师，西澳人John Fickling描绘了即将发生景象： 如果2016年7月1日之后你买了价值200万澳元以上的物业，你就要留出购买款的10%，交给ATO，除非卖家能够出具特殊目的税务居民才有的“税务证明”。卖家是不是澳洲出生的或者终生居住于澳洲，这点并不重要——除非他们有税务证明，否则就被视作等同于外国人，买家则必须将10%的购买款交给税务局。 ATO的原话是：“出售以下资产的卖方也将是有关外国居民，即使他们从其它纳税目的看可作为澳洲居民”。 税务局对物业的定义非常宽泛，包括租赁资产，但不包括股市投资。没有从卖家处拿到“税务证明”，又没有向税务局交出10%购买款的买家被查出后，不但要补上，而且要支付严重的额外罚款与利息。因此，置业的经济性大打折扣。 ACB News《澳华财经在线》报道，Fickling律师表示，所有经手200万澳元以上物业的房地产经纪应该考虑下，新体制将会如何影响其生意，而不同情形下会产生怎样的契约性后果。 公平地讲，大部分情况下，本地居民卖家并不难拿到“税务证明”。但本地人面临的税务审计风险可能会上升，以下物业卖家将受到明显威胁： 多年没报税的； 报了税，但税单表明其无力负担该物业的； 出售的是住宅，而该物业紧邻某一开发商地盘，可能会出现谋利计划(比如主要居所资本利得税豁免可能不适用于多处物业一起出售并带来升值的情况)；或 税务局收集到的信息表明卖方本身是做地产开发的，这意味着主要居所资本利得豁免不适用。 Fickling说，极端情况下税务局可能会在销售行为发生前采取行动，冻结该交易。 意识到以上风险的人可能会考虑在7月1日前匆匆出售，所以未来几周，对买家来说可能会出现“捡便宜”的机会。 另外比较重要的一点是，200万澳元是明确写入立法的，所以地产价格上涨时，会有更多卖家被套牢。随着时间推移，澳税务局可能会将审计核查程序更多地向200万澳元以上地产卖家转移。 另外，如果卖家有“前债”未清，申请“税务证明”时可能税务局会以第三方债务人通知的形式要求买家把以前的税债都补上。 ACB News《澳华财经在线》报道，商业观察人士Robert Gottliebsen认为，与此同时，上述新法是对中国以及其它亚洲地产投资人的另一记重拳。每一记拳互不关联，每一记都有各种合理动机。但是，放到一起，可能会严重损伤公寓市场及住宅地产市场的其它领域。 中国与其它亚洲投资者面临的窘境是：他们不能享有税务证明，也无法接受买家将拿走购买价格的10%。 Gottliebsen说，中国人的房地产投资将澳大利亚从矿业热潮破灭的危险状况中解救出来，但看看现在发生的状况： · 将资金由中国转移到澳大利亚变得更加困难 · 澳洲银行对中国买家施行信贷紧缩 · 7月1日，维州政府将针对外国人购买公寓的印花税，由3%升至7% 早前报道，据亚协罗森咨询公司最新发布的一项研究显示，中国投资者在住宅市场遭遇澳洲民众的强烈抵制，中国人难以在澳洲获得银行贷款，澳大利亚对房地产市场的新规也使得部分中国投资者转向美国房地产市场。这导致部分中国投资者转向更开放的美国房地产市场寻求机会。 |
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