2017-7-4 09:16| 发布者: hubert | 评论: 0 |来自: 澳联社AusInsider
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前言 新地产政策从空置税，增值税，对海外投资人销售限制，印花税等多方面联合打压海外购房者，意欲稳定房价，虽然很多人依然不承认，然而效果确实非常明显的。 最实际的案例就是，越来越多的房产销售中介开始关闭和缩减近年来建立的专门的华人销售团队，以及越来越多的地产开发商开始出现大规模的福利，比如免印花税，赠送家具等各种福利。这一切都将是澳洲地产行业，尤其是公寓行业面临寒冬前的最后一点落叶了，潮将退去，终将看到谁在地产行业裸泳。 中国在澳大利亚的海外直接投资早已超过800亿，从主要投资矿业转型投资到房地产行业，行业虽然变了，然而结局并没有变，中国投资人再一次成为了接盘侠。澳大利亚各党派在接下来的数年内，首要任务之一则是解决本地人购房难，房价涨幅过高这个问题，那么已经在天台排队的中国地产投资商以及地产从业人员的未来在哪里呢？是像多米诺一样摔下去呢，还是真的可以走出一片天呢？ 华人地产行业的问题如果说是顽疾，可能有些夸张，但是如果说是恶性疾病，绝对不过分，华人地产行业的疾病有哪些呢？ 地产销售人员准入门槛太低 首先，华人的地产销售人员，几乎是澳大利亚华人圈，尤其是悉尼华人圈最庞大的人群之一，上至中年男女，下至在校大学生，哪个人的朋友圈没有几个卖房子的信息，说出来估计别人都不信你生活在悉尼。对于英文几乎毫无要求，对于建筑和法律知识又几乎是一点没有。而且很多地产销售人员根本连最基本的底薪都没有，如果忽悠不出去几套房子，这一年基本就靠喝西北风了。如此恶劣的职业环境，地产销售人员素质可见一斑。 曾几何时曾经在某个群里探讨，卖房子的人需要懂建筑，需要懂法律时，竟然还被嘲讽，懂建筑的是建筑工人和设计师。想起曾经是万达销售总监的姐姐说过的话，地产销售人员需要了解房子的布线，结构，材质，才能帮助客人推荐最适合客人的房子。华人的地产销售人员，大多数只会一套固定思路，八大好：位置好，户型好，学区好，价格好，利率好，增值好，交通好，发展好。基本说不出点什么花来，无论卖的是什么房子，说的都是那么一套标准的流程，堪比小学玩的游戏机，无论你怎么变化，游戏关卡的Boss都是那么一个固定套路。而且由于英文能力普遍过低，导致大多数的销售除了华人客户其他基本没戏。 传销式的房屋销售系统 被很多人诟病已久的房地产销售方式之一就是，极其接近传销形式的房地产销售模式。很多房地产销售公司，全年不间断招收地产销售人员，而且几乎就是来者不拒，只要你愿意来上班，反正大多数人没底薪，就是一个免费的房吹喇叭，卖出去公司就赚了，卖不出去公司也不亏，反正多一个人到处宣传自己公司名号，免费的可移动广告牌，成为了大多数地产销售人员的真实写照。 然而，这背后更令人不安的是，类似击鼓传花式的传销模式，很多招进来的学生都会接受“洗脑版”的培训，“这么好的房子，你不买几套，你自己都亏了，你自己不买，怎么卖给别人”，于是很多抱着卖房子赚钱的“移动广告牌”莫名其妙的就自己买了几套，于是由于缺乏地产相关知识，公司也没有能力培养这百万销售大军，于是各凭天命的“移动广告牌”有些天赋过人的，留在公司内，继续忽悠着自己和周围朋友买房，有些天赋不够的，只能抱着在公司里买的房子悻悻的被踢出团队。有意思的是，因为自己莫名其妙买了房子，没有人愿意承认自己买错了，没有人愿意承认自己吃亏了，所以这些“上当受骗”，自愿充当“小白鼠”的“移动广告牌”，即便离职之后，也依然在进行的吹捧房地产的终身事业，毕竟，这时候如果亏了，那么当年的”东家”卖给自己的几套房子可怎么办呢? 收入靠国内客户 很多人都知道，在澳大利亚开发的中国房地产公司，很多在国内和国外的售价都完全不同，毕竟中国很多一线城市的房价已经算是钻石级别的了，没有个千八百万，想买个三室一厅有的时候都难。 在这种情况下，一方面帮助国内的“高净值个人”把资金转移到海外来，另一方面也是帮助国内想要住豪宅的中高收入人群满足心愿。这个信息不对称，价值不对称，目的不对称的，扭曲的海外购房市场，海外投资市场出现了。大批的“双标”房地产项目腾空而出，澳洲150万，国内180万的房子，屡见不鲜，再加上很多国内的“高净值人群”由于各种各样的原因急于转移资产，听信谗言，以及听信“亲朋好友”的案例屡见不鲜，最终，这个”人傻，钱多，快来“的故事，再一次在澳大利亚的中国地产公司开发项目上成为了现实。然而，随着政府和银行的各项新政策，新开发楼盘对海外购房者提出了限制，贷款关闭等等一系列措施，让大举囤地开发，气势汹汹的中国房地产公司吃了哑巴亏。 中国地产公司在澳几乎等同政策小白 首先，澳大利亚的房地产预警实际上从2015年底就已经开始了，这个预警说的不是经济学家的警告，说的不是房价的飙升，说的不是贷款行业的混乱，这个预警，说的是从2015年底开始，澳大利亚的所有党派唯一的共同追求就是”解决高房价，帮助澳洲本地中低收入家庭和人群购房，帮助澳洲年轻人购房“，各党派比的不是谁控制的好，比的是，谁能让房价维稳的快，更有甚者希望房价大幅下跌。 在大批的“伪地产专家”，“伪地产投资顾问”，”伪地产大亨“，和真“移动广告牌”的集体鼓吹之下，在澳大利亚的各党派全部在探讨如何能稳定房价的时候，这些说不出几句完整英文的“伪人”们，依然在吹高房价，依然在大举开阔疆土，最终让澳洲边缘化的华人投资群体，死在了澳大利亚各党派集体呼吁的”新政”刀下，然而，两耳不听窗外事，一心只吹房价高的这些“伪人”，冤么？ 房市将迎来至少2年调整期 2018年，是新州大选，新州自由党政府为了能够稳固自己的大本营，帮助澳洲本地人在城里买房，成为了新州的首要解决问题之一。同样，2019年的联邦大选，自由党联盟为了证明自由党联盟有能力提供经济住房，有能力解决澳洲房价飙升、澳洲本地人购房难的问题，在赢得2019年大选之前，自由党联盟政府将会不留余力的维稳房价。不进则退，在未来寒冬期的两年，房地产行业，以及房地产从业人员，该何去何从呢？ 塑造品牌形象，融入本地文化 依稀还记得在2015年初，曾经和一个自称是绿地的项目经理有过沟通，笔者曾经警示过他，绿地那个文化遗产改造楼将出现问题，却被嗤之一笑。实际上并不是笔者有通天之眼，而是因为当时新州的联邦参议员在新兴城市建设论坛上点名表示了对绿地此项目批评的言论，对于新州的联邦参议员来说，区区一个改造楼，何德何能在国会的新兴城市建设会议上被他点名批评呢？原因就是，在澳洲本土开发的过程中，依然带着国内的那一套，我有钱，我老大，我牛逼的思路，你就算是强龙，也依然无法斗得过地头蛇。也正因如此，最终导致了绿地的项目被公开在国会会议上被人进行叫板，最终导致无法建成。这可以说是中国地产开发商融入本地文化，和本地企业，政府，媒体打成一片达额失败案例。在未来，如果想要顺利的发展起来，如何赢得更多人的支持，融入本地文化，应该是所有的中国地产企业的第一课。 提高从业人员的素质和知识 房地产销售公司，要懂得维护行业规范，维护行业标准，维护行业正能量，不是什么钱都能赚的，不是什么房子都能卖的。随着华人的进一步融入，随着华人法律意识的逐步健全，随着政府更加严格的监管和把控，房地产从业人员未来的吹捧，将会越来越吃不香，吃不开，甚至揭不开锅。房地产销售人员的销售思路也应当转变，如何最快的从“不管三七二十一，怎么能卖掉怎么卖”转变成“忠于职业道德，忠于职业操守，忠于购房者，帮助购房者买到最适合的房子”将决定房地产销售人员未来几年的去留。毕竟，人都不傻，100多万华人说多不多，说少不少，这圈子的口碑还是很容易就传开了的。比如澳联社AusInsider曾经报道的无德房地产销售律师林汇铭，竟然能污蔑澳联社AusInsider对证据造假，P图？甚至还能说成已经起诉我们了。那么请问，起诉我们的传票呢？ 如何提高对于房地产知识的掌握，如何把英文能力提高，如何学会忠于购房者，将成为行业产从业人员未来数年的主要挑战。 建设本地英文销售团队 在新政策下，开发项目未来只有50%可以卖给海外投资者，剩下的50%则必须卖给本地投资者，当然，很多人可以去讨论是否华人有足够的购买力，然而现实就是在2400多万人口的澳洲，华人也只占5%，120多万的华人中也有不少的一部分人并没有永居和公民身份。单纯依仗海外投资者和本地华人购买房地产就能活得很滋润的过去将成为历史，如何建立相应的英文销售团队，如何开发出符合本地审美，本地价值观的地产项目成为重点。同时，如何把这些项目，顺利的销售给说英文的澳洲本地购房者，将成为中国房地产投资公司的巨大挑战之一。 任何一个行业都是有起有落，只有懂得如何在一帆风顺时懂得未雨绸缪，如何在山崩地裂时勇往直前，才能够立于一个行业的不败之地，俗话说的好，乱世出英雄，地产相关行业的洗牌已经来临，是骡子是马终要出来溜溜，你是什么呢？ |
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