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悉尼公寓房租金回报率创新低 影响房价

2018-3-13 06:49| 发布者: hubert | 评论: 0

导读: 悉尼公寓房租回报率下跌到了12年以来的最低点,在这样的情况下,悉尼一些地方的公寓房价格可能就衹有下跌这一条路了。


上财年,悉尼各地有47,200套住房建成,比2012/13年度住房建成数量23,100套多了一倍多。

据澳洲Domain房地产网消息,根据BIS牛津经济学院的《2017-2023悉尼各区公寓》(Apartments in Sydney Suburbs 2017-2023)最新报告,去年,公寓房租金回报率跌到了3.57%,比2005年低谷时的3.66%还低。相比之下,在2009年高峰时,回报率曾高达4.95%。

报告的作者Angie Zigomanis 说,正如2000年代中期的情形一样,低的租金回报标志着公寓房价即将下跌。

他称,尽管在房地产资本增值强劲的时期投资者乐意接受低的租金回报,但是在资本增值缓慢下来、借贷政策收紧、而且利率可能要升高的情况下,他们对低租金回报的容忍程度就要打折扣了。

“在主要由投资所推动的地区,人们追逐高的租金回报,因为他们要以此来弥补低的资本增值,”他说。

报告中说,悉尼住房的需求在上一个财政年度达到了高峰,估计需求量是42,500套。然而,建设完工的住房数量超过了这一需求。

上财年,悉尼各地有47,200套住房建成,比2012/13年度住房建成数量23,100套多了一倍多。

Zigomanis 表示,在本财政年度中,住房建成的数量预计会保持在很高的水平,而且从新州移居其它州的净人数在增多,这将导致住房需求进一步下滑。

他说,按地方政府辖区而论,悉尼市、Bayside市、Ryde市、Parramatta市、The Hills Shire是供过于求风险最大的地方。

“在这些地方有大量的建房活动,”他说,“特别是这些地方的一些局部地方,如Parramatta、Botany、Mascot、Macquarie Park、Zetland等区。”

最近,风险评估机构RiskWise Property Review对3000多个区进行了分析,以找出人们应该避免购买楼花的地方,经过分析后,他们断定Zetland是澳洲住房供过于求风险最大的地方。

Epping、Holroyd、Schofields也在风险最大的前十个区中榜上有名。

“风险最大的地区是那些既有供应过剩,又有严苛的借贷限制、消费者情绪改变、而且买家偏爱独立房而非公寓房的地方,”RiskWise公司总裁Doron Peleg说。

另一个因素是,住房交付的方式与当地的需求不符,楼花这种形式往往不适合越来越多的移居高楼的家庭。

“举例来说,Epping被人们认为是一个好区。设施齐全完备,需求很好。但是人们忘记了当讨论这些事情的时候,他们其实指的是独立房或现房,而你把那么多的楼花推出来的时候,其中很多不适合那里的买家的口味,”Peleg说。

他称,有的地区有大量豪华昂贵的住房,有的地区有太多的小房,而这些并不适合于许多家庭的需求。

供应应该均匀地遍及悉尼各地,着重点应该是推动悉尼欠缺的中级的、中密度、诸如联排住房和排房之类的住房开发,这样的房子更适合于家庭,他说。

Zigomanis认为,因为供应过剩的风险只局限于悉尼的局部地方,如果房价下跌了,也不会维持太长的时间。

“在那些存在供应过剩的地区,你将看到房租与房价会回落。但那样一来对邻近的贵区的人就具有了更大的吸引力,因此人们会前来买房,”他说。

“房价下跌衹是在把人们吸引回来之前的这一段时间发生,”他说,“除非整个市场都供过于求了,到处都过剩,否则房价下跌不会太久。”

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