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一 一个大消息传来：又一大佬自杀身亡！这一次故事发生在地产业。这个过去被认为“躺着赚钱”的暴利行业。 最近，有网友通过一则微信截图爆料，称南京万达茂总经理因为在开会时被万达南京公司总经理责骂，随后在栖霞山上自杀，其遗体已经在佘山脚下找到。 据报道，徐毓是一位拥有丰厚经历的项目操盘手，而作为其职业生活最后一站的万达茂，六一才刚才开业，总投资150亿元，总体量120万方。 起初传出来的是这位万达女高管坠楼身亡，是因不堪工作压力而自杀，但直到目前，具体死亡原因仍在调查之中。 真实的事件我们暂时还不得而知，但外界还是不由将此与地产行业的压力联络起来。特别是在风向巨变之下，楼市往日风光不再、导致地产普通从业者压力倍增的现实更是有目共睹的。 一叶落而知天下秋。其实，在这件令人扼腕叹息的事情背后，反映的很可能是一个时代的缩影，一次重大经济的转向！ 二 这堪称一场生死时速的狂奔！ 高周转，是房地产企业经营一个公开的秘密。其要义，就是一个“快”字：快拿地，快盖房，快出售，然后再赶紧拿地......以快贯之，循环往复。 为啥要搞得这么夺命狂奔呢？ 因为，房地产企业的资金，无论拿地还是建设，大都来自银行、信贷公司等贷款。很多项目每耽搁一天，便是一辆宝马扔海里，这便是为什么几乎所有房企都在用生命在狂奔。 特别是前几年，在那个地产行业躺着都能赚钱的“黄金年代”，太多的房地产企业在银根放松、资金宽裕时候，由于没有抵御住金钱诱惑，盲目扩张，杠杆支得过高，战线拉得太长了。 银行委托贷款高速发展，5年激增10倍，总规模高达14万亿。大量的银行理财资金最终投向房地产、地方融资平台等领域。 2018年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，136家上市房企负债算计超越6.58万亿元，平均每家负债高达484亿元，这136家上市房企的平均负债率为79.1%，有35家资产负债率超越80%红线。 所以，别看房地产企业表面上风风光光、红红火火，其实背后，他们玩的是一场高杠杆、高负债、高周转的、惊心动魄的游戏。 然而，高杠杆必然带来高风险！ 当房企在资金宽松环境中盲目大干快上的时候，宏观环境悄悄改变——随着金融去杠杆趋严，货币政策趋紧，加上打破刚兑导致违约事件频发，房地产企业贷款和发债融资也不再那么便宜了、那么容易了。 “金融王气黯然消”。反映在资金面上，是社会融资规模正在锐减。2018年1季度，我国社会融资规模为3.8万亿，比起2017年、2016年同期直接锐减了0.96万亿、1.63万亿元。 出来混，早晚是要还的！当“高周转”再也周转不下去的时候，房企的“存亡时速”来了。而对很多地产人来说，首先感觉到的，是无尽的压力。 这一切，就像已经上岸的老王说的那样，“自作孽，前几年看着地产火热，疯狂加杠杆负债抢钱，最近政府对地产企业融资五花大绑，集中兑付期快到了，闻到风险的机构要跑了。” 三 树不能长到天上，如果说，在资金面宽松时过高加杠杆仿佛一种吸毒，那么，去杠杆则类似戒毒，必然引发锥心刺骨的阵痛。 这并不是地产业的个例，实际上，整个宏观环境都是如此。在监管趋严、融资渠道受限的大环境下，那些高杠杆、高负债的企业，要么已经爆仓、要么正在爆仓的路上！ 从企业看，今年初至今，已经有19只信用债违约，违约金额合计171亿。 就连曾经资质优良的发行主体都接连“爆雷”，富贵鸟、凯迪生态、中安消、神雾集团等民营上市公司接连出现违约，中科金控、天房集团等国营上市公司也出现信托贷款逾期或被提示风险。 不少企业家，因为资金链断裂，和万达女高管一样，走上了绝路。比如陕西圣丰乳业法定代表人权天林，大名鼎鼎的浙江金盾集团董事长周建灿等。 这些悲剧，究其原因，既有企业本身发展路径的问题，也有政府下决心去杠杆收缩流动性带来的冲击。一些高负债、高杠杆企业的覆灭，这是经济肌体排毒、恢复生机所付出的代价。 这是一场刮骨疗毒式的痛苦行军，更是中国防范化解金融风险、确保金融稳定的必由之路。其政策目的，就是用资金成本这条红线倒逼企业转型升级，打破刚性兑付，释放风险，并及时处置风险点、出血点。 不是一番寒彻骨，哪得梅花扑鼻香？没有一个国家的经济能够随随便便、轻轻松松转型升级。与其等到美联储加息被动去杠杆，不如现在我们承受阵痛，主动作为！ 四 《黑天鹅》里面有个故事，是讲火鸡的幸福指数，让人感受非常深： 有一只火鸡，被农夫养在美国的农场。在过去的120天里，它都很幸福，因为农夫每天都给你吃的，它还以为这种幸福将天长地久。但很不幸，在121天，复活节到了，火鸡的幸福指数戛然而止，因为复活节人们要烤火鸡吃。 现在，不少高杠杆、高负债的企业和投资者，恰恰成了那只可怜的火鸡：在晴天里忘了修屋顶，以为晴天将一直持续下去，然后再雨天到来时，被淋成了落汤鸡。 对企业和投资者来说，一时烈火烹油式的发展也许并不是最难的，超越松紧牛熊、稳健发展、实现基业长青才是真本事。 而企业和投资者要保持基业长青，资金链的安全边际，应成为他们念兹在兹的问题。如果一个杠杆加得过高，财务崩得过紧，一有风吹草动，就可能跌入万劫不复的境地。 要知道，新的金融监管时代已来，目前你看到的不是尾声，而是序曲，未来强监管必将成为金融体系的常态，也是每一个企业家必须面临的挑战。而那些能够活下来且活得好的企业和投资者，必然是那些在晴天里修屋顶、危机意识极强的企业。 马云说过这样一段话：“今天很残酷，明天很残酷，后天很美好，但很多人死在了明天的夜里。” 祝福中国企业家和投资者们！ |
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