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澳房市降温 为何这么多投资者死撑着?

2018-6-8 06:15| 发布者: yan | 评论: 0 |来自: 1688

导读: 新研究显示,在房市衰退的情况下,由于担心亏损,澳洲房产的业主可能持有房产过长时间。


对于那些抱着价格会继续上涨的预期在市场高点买入的高杠杆投资者来说,这将尤其痛苦。

皇家墨尔本理工大学财富管理讲师Daniel Richards博士在6月的《经济心理学期刊》上刊登的论文表示,由于害怕自己后悔,投资者往往过早抛售,或者在下跌的市场中撑太久。Richards称,虽然这项研究主要关注的是股市投资者,但这一发现对房市也适用。

“人们不想亏本抛售。情感是推动因素,尤其是后悔,”他说。“房产几乎是你所做的最情绪化的投资。”

投资者将不愿抛售

Domain的数据显示,澳洲大部分市场要么持平,要么有所下降。

过去一个季度,悉尼房价进一步下跌2.6%,布里斯班(下跌0.6%)、珀斯(下跌2.0%)和达尔文(下跌7.5%)也在下行之列。墨尔本(上涨0.1%)、阿德莱德(上涨0.8%))、堪培拉(上涨 0.8%)和霍巴特(上涨2.7%)逃离了这种萎靡,但未来它们的价格是否仍强劲增长还是个疑问。

CoreLogic的数据也显示了这一趋势,5月份全澳住宅价格环比下跌0.1%,同比下降0.4%,为2012年以来的首次同比下跌。

Richards说,很多投资者想试图挺过这次衰退,但这可能会让他们付出代价。

“如果你买了套独立屋,房子的价值下跌了,你应该脱身,而不是等到它恶化,”他说。

独立经济学家Saul Eslake说道,尽管一些投资者卖掉房子可能会更好,使收益能够变现,但很多人不会这么做。

“卖房是他们应该认真考虑的一个策略,”他说。

不过,联邦证券的Ryan Felsman并不认为抛售是最好的策略,他认为许多人最好还是渡过低迷期。

“如果你是过去几年买的房,随着房价下跌,你可能很难卖掉,”他说。

他还指出,房价并不是全面下跌,一些地方还保持着韧性。例如,悉尼和墨尔本市中心的独立屋在未来几十年可能依然是人们所向往的。

理性还是感性

Richards表示,买家之所以倾向于持有房产过久(被称为“处置效应”),是因为“投资者更倾向于实现收益,而非实现亏损”。这种偏向是由情感驱动的。

“抛开情感因素是不现实的。很少人意识到这一点,”他说。

然而,他的研究表明,当人们进行“重新评估”时,会做出最明智的决定,比如罗列持有或卖出的理由。

AMP资深分析师Shane Oliver称,房价下跌和还贷成本上涨的双重打击将促使更多投资者卖出,但许多人还没下定决心。

“(他们会问)‘我们到这种地步了吗?还没有。现在卖房太早了’,”他说。“我猜今年下半年或者明年他们会下结论。”

纷纷退出?

APRA收紧放贷标准给那些只付息借款人带来了阻力,尤其是考虑到储行提出,一些借款人将无法滚动他们的贷款,以偿还本金和利息。

Eslake称,,投资者给房市增加了不稳定因素,因为和自住业主相比,他们更有可能卖房,而且集中在一些特定城区。

从历史上看,这一风险会被自住业主抵消,因为他们往往会竭尽全力避免拖欠房贷。Eslake称,为了保住自己的房子,这一群体会限制自己的可自由支配开支,并作出其他“艰难的妥协”。

菲尔斯曼表示,即使在市场疲软的情况下,那些拥有房产超过10年的幸运儿仍处在非常有利的位置,可以将房子的增值变现。

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