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在哪里买地建房才能利润最大化

2019-12-30 09:35| 发布者: yan | 评论: 0 |来自: 澳洲房产大全

导读: 在一块土地上,建一栋独立房,是一种简单的开发形式,非常适合大多数房产投资者去操作。

 
你既可以买一块空地,然后在上面建一栋独立房,也可以买一套老房子,先把老房子推倒,然后再建一栋新的独立房。

这种开发操作在区域选择方面特别重要,因为在不同的区域,其利润差异是很大的。如果你选错了区域,后果甚至可能是总成本还大于开发出来新房的售价。
 
我见过有两种非常不靠谱的区域选择方法:

1、 赌一个区域将来会升值

有些投资者听说政府即将在哪里建火车站、建机场、建医院等,听说哪个大财团即将重点投资某个区域从而增加就业岗位,听说哪个区域的经济或人口预计增长多少多少……
 
他们于是根据这些将来可能发生的事情,就买了块地建房了,赌一把,希望房子建成后,那些预期的利好如期到来,从而让新房升值。
 
2、随大流而选择一个区域

人的潜意识很奇怪,如果你周围的人都在买某个区域,你潜意识地会认为那是对的事情,感觉你自己也应该那么做。
 
销售人员特别喜欢告诉你,他们销售公司的老总也买了不少,销售人员自己也投资了这个区域,建议你也买,于是你被打动了,决定投资那个被推崇的区域。

那么,究竟应该如何选择,才能确保你的项目能利润最大化呢?

首先,我们要知道:

新房最终售价- 项目总成本 = 利润

那么,要提高利润,我们就要尽可能提升新房最终售价(或银行估价),压低项目总成本。

基于以上考虑,我一般会指导学生重点按照以下两点去选择区域:

1、看新房与近新房的已售和在售记录

如果一个区域新开发出来的独立房在市场上没多久就卖出去了,而且价格还不错,即售价远高于老房子的价格,并且买家以自住买家为主,那么你可以进一步了解该区域。同时也参考正在市场上出售的新房与近新房的价格。
 
不同的区域的新房的质量是不一样的,有些区域卖得好的新房是做得很高端的,而有些区域则是简单而标准的新房最受欢迎。

你需要做的,就是模仿成功的案例,别人做高端的,你也要做高端,别人做标准的,你也要做标准,切忌标新立异,这是控制风险的重要手段。
 
2、看老房子和空地的售价
 
在成熟的社区里,偶尔会有些特别破的老房子放到市场上出售,有些卖家把老房子推倒后再卖空地,并且售价远低于新房和装修过的老房的价格,那么你可以进一步了解该区域。
 
如果你碰到一大片区域全是另一个开发商刚刚分好的地在售,那么你要想想,为什么该开发商不自己盖房子后再卖,而是单纯地卖空地呢?是不是因为盖房子后再卖的利润空间太小呢?

对于非成熟社区的土地,如果你想通过盖新房而盈利的话,要审慎考虑它的可行性,包括土地价格、新房建造速度、新房供应与需求等因素。

下面我们抽取悉尼的两个区域作为例子,按照上述方法去分析。
 
悉尼Strathfield区
 
先看占地600到750平米的新房销售记录:


18 Karuah Street, Strathfield, NSW 2135
占地:708平米
成交价:$3,120,000


18 Arthur Street, Strathfield, NSW 2135
占地:740平米
成交价:$3,730,000
 
然后我们再看同一时期的老房子销售记录:


68 Arthur Street, Strathfield, NSW 2135
占地:740平米
成交价:$1,765,000


3 Gees Avenue, Strathfield, NSW 2135
占地:670平米
成交价:$1,550,000

你可以看到,旧房和新房的价格,有大约150万澳元的差距。在购房价格的基础上,如果你花有大约70万澳元的成本(包括印花税、建筑、利息、销售费用等),再扣除售房时产生的商品与服务税(GST),你可以期待大约66万澳元的丰厚利润。
 
悉尼Blacktown区

相对于Strathfield区,Blacktown区的价位明显低很多,当地买家对房子的品质要求也相对低一些,先来看看这两个近新房子的交易情况:


42 Rutherford Street, Blacktown, NSW 2148
占地:556平米
成交价:$1,230,000


4 Kurrajong Crescent Blacktown
占地:556平米
成交价:$1,015,000
 
再看看同区占地面积相似的老房子的交易记录:


51 Dina Beth Avenue Blacktown, NSW 2148
占地:575平米
成交价:$540,000


3 Pollack Street, Blacktown, NSW 2148
占地:556平米
成交价:$525,000

经过比较,你可以看出新房和老房的价格差距只有大约62万澳元,哪怕这个区的建筑可以采用稍微低端一点的配置,除老房子价格以外,总开发成本控制在55万澳元左右,你也不可能在这个区域里,通过推倒老房子,重建新房子的方式获得多少利润。

利润空间小,意味着项目的风险就很高,若房价在项目进行期间稍微波动一下的话,最终的结果有可能就是亏损。

总的来说,要问在哪里买地建独立房才能利润最大化,请看新房和老房的价格差异大的区域。

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