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2019年珀斯房地产市场展望

2018-12-19 06:33| 发布者: yan | 评论: 0 |来自: 每日地产ozreal

导读: 2018终于要过完了,转眼就是2019了。世界范围内几十年未有的天灾人祸都在2018年集中爆发,中美冲突是当今世界的最大的不确定因素。


近期全球各个股市普遍下跌也反应了市场对未来经济发展的悲观情绪。

与动荡的外界比较起来,西澳算是相对幸运的了。

西澳经济走出谷底

在4年经济下滑后,西澳终于迎来经济回暖。从生产总值、失业率、消费指数等几个核心指标来看,均已走出低谷,开始反弹。

-西澳2017-2018年州生产总值(GSP),根据澳统计局ABS最新数据,比上一个年度增长了1.9%,而且是每一个季度都有正的增长。

-失业率持续下降,截至2018年10月的统计显示失业率为5.4%,比2017年同期下降30个基本点。

-居民消费总额比去年同期增长了1.6%,是2013-2014年度以来的最高增长,反映了消费者的信心有所增强。


数据来源ABS,图表来自Deloitte Economics

在2019年,随着大型矿业与基础设施项目的开工,西澳经济将进一步回暖。

人口增长很关键

过去几年,伴随着经济下滑,是人口的流失。很多人从西澳去东部或海外寻求更好的发展机会。根据ABS截至2018年3月底的最新数字显示,这一州际人口流失现象,最近有所改善,州际人口的流失量在近几个季度呈现下降的趋势。


数据来源ABS,图表来自UDIA WA

当前,西澳的年总人口增长率还处于0.8%的低位,未来的人口增长第一取决于经济的发展,能否创造更多的就业机会留住本地人口、吸引东部人口;第二取决于州政府在移民政策方面的能否有更多创新突破,吸引更多有资金、有技术、有能力的移民定居西澳,发展西澳。

房地产市场温和复苏


图表来自JLL

权威地产机构JLL和Domain在近期的房地产市场分析报告中都对珀斯明年的发展予以了充分的信心。在2018年第三季度的市场报告中,JLL认为,珀斯的别墅和公寓均已到达谷底,进入回复阶段,别墅的增长略微领先于公寓的增长(如上图)。而东岸各个城市的房地产市场,则基本处于从波峰向下滑落的过程。珀斯市场在2019年的发展,会领先于东岸城市。另一家权威机构Domain也给出了类型的预测:2019年珀斯市场领跑澳洲,别墅预计价格上涨5%,公寓预计价格上涨2%。

做为房价的先行指标,近期租房市场的表现给了房地产投资者一定的信心:从2017年第三季度来,住房空置率持续下跌,到2018年第三季度已经降到4.7%,基本上是4年以来的最低水平。平均租金比去年同期有小幅上涨。租金回报率分别为3.7%(别墅)和4.6%(公寓),在澳各首府城市中处于中游位置。由于2018年新增供应较少,预计2019年住房空置率将进一步下降,部分地区会出现租金上涨的情况。


数据来源ABS,图表来自UDIA WA

西澳的城市发展协会(UDIA)今年做了一个有意思的对比研究:根据过去30年的数据,发现西澳矿业勘探的费用和住宅开工数量有高度关联,而且从矿业曲线上升到住宅曲线上升有着精准的2年的时差。基于这一研究,UDIA认为,珀斯房地产市场的上涨将于未来12-18个月内发生。

房贷政策的误伤

从2017年中开始,为了防止东部悉尼墨尔本等城市房价上涨过快产生泡沫,澳各个银行纷纷采取紧缩政策,提供贷款门槛,减少对投资者的贷款。政策出台后,起到了立竿见影的效果。悉尼、墨尔本的房价结束了几年的快速上涨,应声下降。

问题是,在过去东岸城市房价快速上涨的这4-5年,恰恰是珀斯市场向下调整的几年。而悉尼墨尔本房价到达峰顶的时候,则是珀斯房价触底的时候。“一刀切”的从紧的房贷政策,对抑制东部城市房价产生泡沫是没有错,但对珀斯的房地产市场发展,完完全全是起了反作用。本来应当正常恢复的市场,被不当的房贷政策给阻碍了进程。最新数据表明,2018年第三季度珀斯自住房贷款套数为14,332套,是1995年以来倒数第二的数值(倒数第一是2018年第一季度)。2018年第三季度的投资房贷款额,则比去年同期下降了36%之多。


数据来源ABS,图表来自UDIA WA

希望相关机构和银行在制定政策时能够更好的理解各地区房地产特性,灵活的运用信贷工具。如果在2019年房贷政策有所松动,那么珀斯房地产市场的恢复也会有所提速。

现金买家的黄金时期

2018年珀斯房地产市场有一个现象是“双速市场”——总体市场总体走平,第四季度有小幅回升。但在不同区域却出现了明显不同的走势:在西边如Cottesloe, Dalkeith , City Beach和天鹅河南边Applecross等均价100万以上富人区,房价已实现持续快速回暖,有的区年增长率甚至高达10-15%以上;而大部分中低价位区域还基本持平或者局部下跌。

前面提到的房贷政策误伤是造成市场分化的原因之一。在高价位区域,很多客户经济实力雄厚,对银行贷款依赖度低,很多是完全现金的买家;而中低价位区域,大部分的中等收入客户及低收入客户则对银行贷款有高度的依赖,哪怕看到市场回暖想要进场,却也受到了贷款的限制无法进入。

凡事总有两面性,虽然市场的恢复受到了人为的阻碍,但对于手握充足现金的买家来说,恰恰却是进入市场的黄金时期。在当前这一阶段,市场处于上涨周期初期,有很多条件优秀的物业可供挑选,而那些对贷款依赖性强的买家的竞争力被削弱。此时不出手,更待何时呢。

未来的不确定与确定性

无可否认,中美冲突对澳洲带来的地缘政治关系动荡,将于2019年中举行的澳洲联邦大选和工党的负扣税政策提议,以及未来的银行信贷政策走向,均是影响房地产市场未来发展的关键因素。而这些关键因素,还都处于走向不明朗的阶段。不确定性,从来没有这么强的笼罩在我们每一个人身上。

但我们应该清楚明确的是:

-西澳与亚洲新兴经济体在同一个时区,地理位置联系紧密。西澳出产的铁矿石、液化天然气等是这些国家发展经济的必要商品;亚洲新兴经济的发展,保证了西澳未来的经济发展。

-澳洲的房地产市场,管理严格规范、透明度高,是全球最健康的市场之一;而珀斯的市场,是当前澳洲房地产市场里泡沫最少的一个。

-经历过了一轮从矿业繁荣到“衰退”的西澳,从谷底爬出来时,会深刻记住这个教训,在未来会更加注重多元化产业发展,提升珀斯的城市综合吸引力。而珀斯,已经是全球排名前10的宜居城市之一。未来只会更好,不会更差。

所以,我可以确定,在2019年,珀斯的房价一定会涨;不确定的只是涨多涨少而已。

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