2017-9-9 06:37| 发布者: hubert | 评论: 0 |来自: oursteps
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要回答这个问题就要了解下他们最开始是怎么搞到这么多房子的。 第一个房子 对于投资客和新买家来说，搞到第一个房子通常被认为是最难的。 在这个阶段，存上足够的现金首付，或者利用父母担保，是最常用的办法。没有其它帮助，大多数投资客和新买家不得不使出洪荒之力存够首期，比方说10万块再加上其它费用。 但是买投资还是自住房，还是有点点不一样，值得关注。 虽然现在投资贷款通常享有更高的利率，但是很多时候他们被认为更容易负担，所以他们也可以比有同样收入的自主房买家借更多。原因很简单，有租客就意味着有收入。 2016年麦觉理的分析员做了个调查，年收入10万5的人如果投资，可以借81万3，但是如果自主只能借到58万8。 如果新买家可以降低生活成本，象去租便宜的地方，和别人合租，或者住在家里，那他们就可以借得更多。 不仅如此，他们可以买在任何负担得起又有发展前景的地方，从而更早买房。而自主买家只能在他们生活和工作的地方买。 投资客通常能够在负担得起的地方买房，那里的首期更低，比如乡下地方或者城乡结合部。更便宜的房子意味着将来可以买更多的房子。 每个投资客的手法都不一样。举个栗子，我们的投资客５年前在投资热门的区买了两个雅柏文，例如悉尼西区，每个25万，这在2012年的时候完全可以买到。 更多的房子 对于投资客来说，搞到下一个房子首付最快的方法不再是存存存，而是用现有房子的资产净值，如果有的话。 这可能需要慢慢等待升值，或者装修房子，或者还更多贷款。 这是怎么运作的呢？ 资产净值就是市场价减去贷款余额，以上面我们的投资客为例，那两个雅柏文现在保守估计值70万。 他首期每个付了5万，就是40万的贷款。即使他没有额外的还款，20万的升值让他把10万变成了30万。他现在有价值70万的房产，40万的贷款。 现在他就可以用升值的部分继续买买买，如此周而复始，只要银行肯借，分分钟10个房子到手。 Mortgage Choice 2017年的投资者调查发现，22.2％的投资客买房全是用以前的资产增值，29.6％部分用了增值。 基于这个数据，超过一半的投资客依赖于资产增值来增加他们的投资组合。 如果我们的栗子决定用增值部分买个50万的第三个房子，他的总资产会去到120万。 但是如果他现在把房子都卖掉，他并不会拿得到120万，纸上富贵，实际上可能连30万都拿不到。考虑到增值税和卖房的费用，再加上利息多过租金，房屋维修，保险等费用，最后到手的远没有开始算计的那么美妙。 多数投资客不会在这种时候卖掉，短期内他们倒贴钱，想留住房子，企望以后的升值。 2016年PIPA的投资者调查显示，64％的投资者是长期投资，百分之＋的年增长，上面的投资又可有12万的增值。 如果没有资产增值，这些人就都亏大发了。如果房价跌了，他们最后可能都是负资产。 |
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